부동산 거품은 어떻게 사라질까? [미국편]

 

 

부동산 거품은 어떻게 사라질까? [미국편]

 

새로운 주택 불황을 이해하려면 주택 거품의 역사와 그 붕괴에 대해 조금 알 필요가 있다. 신흥 주택 구입자들은 대공황 때만큼 가격이 폭락하지 않기를 바라고 있다. 불경기가 물가를 끌어올리려면 주택 수급에 큰 타격을 입어야 했을 것이다. 

 

 

이는 주택 수급이 모두 급속도로 증가하고 있는 2000년대 전반기에 일어났어야 했다. 

전국부동산협회는 코로나바이러스 때문에 오픈하우스와 부동산쇼를 제한한 부동산 업체가 더 많다고 지적한다. 미국 경제학자들은 Covid 19가 미국에서 더 확대될 것으로 예측한다. 만약 잠재적 주택 소유자들이 지금 부동산 구입을 미루거나 그들의 재정 상황이 현재 빠듯하더라도 주택 시장이 충격을 받은 미국 경제에 대처할 방법은 없다. 

일부 오픈하우스 제공은 갑자기 연기됐고, 일부 사람들은 이 제한 때문에 공연을 취소하기도 했다. 

주택시장은 순환적으로 움직이고 있고, 투자자들은 필연적으로 호황과 불황의 시기를 겪을 것이다. 대출법이 엄격히 유지되고 연준이 성장을 위해 금리를 인하하는 한 둔화 가능성은 낮을 수밖에 없다. 내가 부동산 투자자들에게 조언하는 것은 경기 침체가 발생했을 때 최악의 경우를 대비한 계획을 세워야 한다는 것이다. 

경제학자들은 주택 시장이 마지막으로 혼란에 빠졌던 때가 주택 거품이 꺼졌을 때라고 말한다. 그러므로 항상 현금 보유량을 가지고 그것이 폭발할 때 손실을 선제적으로 완화한다. 

예를 들어, 로스엔젤레스는 이미 주택시장이 빡빡했기 때문에 다른 나라들처럼 닷컴 거품 때문에 경제가 타격을 받을 수도, 혹은 타격을 받을 수도 없었다. 그러나 2004년부터 2007년까지 호황기 동안 주택담보대출 보험 기준은 점차 낮아졌다. 자동화된 신용보증의 사용은 문서에 대한 적절한 검증 없이 대출이 가능하도록 했다. 대출자들은 위험한 대출 선택권과 신용 인센티브를 제공했고 주택 소유자들은 채무불이행, 주택시장은 폭락했다. 

 

 

집값이 폭등하면서 서브프라임 모기지(비우량 주택담보대출)가 인기를 끌면서 대출하려는 사람이 늘고, 대출하려는 사람도 많아졌다. 연방준비제도이사회(FRB)에 따르면 물가가 오르면서 사람들이 집을 사게 됐다고 한다. 
연방준비제도이사회(FRB)가 자체 분석한 주택 거품 분석 결과 닷컴 마니아층이 단순히 부동산 분야로 옮겨갔다는 증거는 없다. 
유동성 증가는 부동산 시장이 주식이나 상품 시장처럼 행동할 수 있도록 했다. 이러한 패턴은 1990년대 후반과 2000년대 초반의 금융위기가 시작된 이래 뚜렷하게 나타났으며, 오늘날에도 여전히 뚜렷하게 나타나고 있다. 그러나 주택 압류를 중단하고 자본시장을 개혁하려는 연방준비제도이사회(FRB)의 노력은 주택시장의 유동성을 고갈시켰다.
주택가격은 공급과 수요의 제한으로 인해 계속해서 느리게 상승하겠지만, 그들의 부동산을 고수하는 주택 구입자들은 그들의 가치가 사상 최고로 상승하기 위해서는 상업용 부동산 투자자들보다 더 오래 기다려야 할 것이다. 고급 마감과 천장이 높은 주택 등 밀레니얼 이상을 충족시키는 주택과 저유지보수, 저비용 주택 등 '밀레니얼 이상'을 충족시키는 주택은 두 자릿수 요금을 계속 내기로 했다. 궁극적으로 부동산 시장은 투자 시장이 아닌 상품 시장보다는 주식 시장처럼 행동해 왔다. 
이제 COVID-19 대유행의 영향으로 부동산 시장의 동향과 전망이 어떻게 바뀌었는지에 대해 이야기해보겠다. 발생에 따른 경제적 불확실성의 정도에 따라 미국 등의 집값이 크게 달라질 수 있다. 

부동산 시장 전문가들은 상장과 분양 완료에 어려움이 있음에도 불구하고 부동산 시장의 많은 펀더멘털이 탄탄하다고 입을 모은다. 이들은 6월 주택시장 보고서가 시사하는 것처럼 회복이 빠르게 시작되지 않았다고 느끼고 있다. 

 

 

 

대부분의 경제학자들은 연준이 금리를 더 인하하고 다음 경기 침체를 늦출 것이라고 말한다. 결과적으로, 많은 경제학자들은 미국이 또 다른 주택 붕괴로 치닫고 있지 않다고 말했다. 뉴욕시 부동산 중개인이자 연방준비제도이사회(FRB)의 이사인 브렌던 데트윌러는 이렇게 많은 사람들이 담보대출을 받을 수 없었던 2008년 주택담보대출 위기는 "대공황 이후 최악의 주택위기"라고 말했다. 디트로이트에따르면 사람들은 지난 경기 침체기 때보다 훨씬 더 책임감 있게 행동하고 있으며 오늘날 대부분의 주택담보대출은 2008년과는 달리 더 엄격한 담보대출 서명 기준을 충족해야 한다. 

그래서 싼 주택담보대출 금리는 2020년에도 주택시장을 활성화시킬 수 있지만, 주택 판매는 연초 이후 둔화되고 있다.