부동산 거품이 붕괴된 역사적 사실 [미국편]

 

부동산 거품이 붕괴된 역사적 사실 [미국편]


결국 2007~2009년 대공황을 일으킨 것은 주택 거품의 붕괴였고, 사람들은 여전히 그 효과를 다루고 있다. 매수자 수 증가와 가용 주택의 낮은 재고량을 합친 것도 집값 상승의 한 요인이 됐다. 수요가 몇 년 동안 집값을 부채질하고 있는 가운데, 많은 사람들이 미국에서 새로운 주택 거품이 형성되고 있다고 우려하고 있다.
따라서 2020년대에 새로운 주택 경기 침체가 임박한 것은 당연하다.

이를 이해하려면 주택 거품의 역사와

터지기 전에 상황을 조금 더 이해 해야한다.

불경기가 물가를 끌어올리려면 주택시장의 수급이 크게 위축될 필요가 있을 것이다.

신흥 주택 구입자들은 대불황 때처럼 물가가 빨리 떨어지지 않기를 바라지만,

1990년대 초반과 2008-09년에, 그리고 2010-11년에는 더욱 그러했다. 

지난 불황에 앞선 주택 붐은 미국과 해외의 저금리와 높은 부동산 수요의 결합이 주효했다. 
이들 대출 중 상당수는 초기 금리가 0%에 달해 쉽게 시작할 수 있었지만 시간이 지날수록 비싸졌다. 쿠시는 대불황의 주택 위기가 주택에 큰 자본을 갖지 못한 주택 소유자들과 관련된 일자리 감소에 의해 촉발되었다고 쓰고 있다. 저금리 환경으로 인해 주택 구입자들은 주택 구입 이전보다 더 낮은 금리로 주택담보대출을 받을 의향이 높아졌다. 

그러나 거품이 꺼지자 부동산 가치가 떨어지기 시작했고, 채무불이행과 압류도 잦아졌다. 개발자들이 집을 너무 많이 지으면서, 주택은 개발자들이 그들의 프로젝트에 대한 투자를 축소함으로써 거품이 꺼진 이후의 상황을 악화시켰다. 많은 서브프라임 대출자들이 파산하면서 연쇄반응은 반대 방향으로 움직이기 시작했다. 주택담보부증권을 거래하는 주요 투자은행들도 붕괴 위험에 처했다. 

 

 

월가 폭락은 미국 역사상 최악의 금융위기의 시작을 알렸고, 더욱 풍성하게 연방준비제도이사회(Fed·연준)와 뱅크오브아메리카(Bank of America) 등 다른 주요 금융회사들이 촉발된 금융위기를 보지 못했다는 사실이다. 

주택 거품을 경고했지만 경제와 증시에 미칠 영향을 예측한 사람은 거의 없었다. 경제가 대공황 이후 최악의 불황을 겪고 있으며 2019년 1분기에는 10년 만에 최고치를 기록할 것이다. 증시가 사이클을 거치기 때문에 어느 순간 증시 폭락 가능성이 매우 높다. 

기술 거품이 꺼진 후 한때 고공행진을 하던 종목 중 상당수가 급락해 가격을 대폭 낮췄다. 나스닥은 2000년 정점을 찍었고 투자자들은 주식시장이 아닌 부동산에 투자했다. 

기술위기는 가벼운 경기침체가 이어졌고, 미국 연방준비제도(Fed·연준)는 이로 인한 불확실성과 싸우고 그에 따른 불확실성을 완화하기 위해 금리를 유지·인하했다. 현재의 경제 위기는 주택 거품이 예견된 것인지, 그리고 경제학자들과 금융 분석가들이 주택 거품이 터질 것이라고 경고했는 지에 대한 의문을 제기했다.

실제로 7년 전 이상으로 거슬러 올라가는 경고가 많지만 집값 상승의 행복감 때문에 아무도 듣지 못했다. 

그러나 2007년, 분명히 집을 살 수 있는 모든 사람들이 하나 샀고, 공급이 수요를 따라잡기 시작하자, 가격은 떨어지기 시작했다. 더구나 주택압류라는 전염병이 시작되자 모기지 산업 자체가 큰 타격을 받았다. 이어진 정부 구제금융은 2008~2009년 주택난을 초래했고, 이는 미국 주택시장의 붕괴와 그에 따른 금융위기로 이어졌다. 시간이 흐르면서 경고문을 낸 사람들 중 상당수는 신빙성을 잃었고, 그들이 잘못됐을 수도 있다는 결론을 내렸고, 다른 문제들로 눈을 돌렸다. 

 

 

 

인베스토피디아에 따르면 주택 거품은 수요와 공급 부족, 높은 금리, 높은 수요와 같은 복합적인 요인에 의해 촉발된 집값 상승이다. 그렇다면 이것이 오늘날의 주택 소유자들에게 의미하는 바는 무엇이며, 거품의 근본적인 배경은 무엇인가? 이 핵심 질문에 답하기 전에 주택 거품의 원인과 존재 이유를 간단히 설명해야 한다. 

2003년 미국에서 시작된 주택 거품은 미국 전체 주의 약 절반에 영향을 미쳤다. 국가경제연구국(NBER)의 다음 차트를 보고 2008~2009년 주택위기 당시 정확히 어떻게 이런 일이 벌어졌는지 주목해보자. 
부동산 가격은 정점을 찍은 후 하락하기 시작했는데, 2008년 12월 20일에 가장 큰 폭의 하락이 보고되었고 2012년에 최저치를 기록했다.