미국 2024 주택시장, 정말 얼어붙었을까?” – 왜 해빙은 오지 않았나

“2024 주택시장, 정말 얼어붙었을까?” – 왜 해빙은 오지 않았나

모기지 금리부터 임대료까지, 2024년 내내 이어진 주택시장의 이슈를 풀어봅니다.

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1. 왜 2024년 주택시장에 ‘해빙’이 오지 않았을까?

월가 애널리스트들은 2024년이 되면 얼어붙은 주택시장이 풀릴 것이라 예상했습니다. 하지만 주택담보대출(모기지) 금리가 크게 내려가지 않고, 매물 부족과 기록적인 집값이 지속되면서 시장 분위기는 여전히 냉랭했습니다.

실제로 2024년 1월, 30년 고정 모기지 평균 금리는 약 6.6%였는데, 연중 변동이 있긴 했으나 다시 6.7% 부근으로 올라왔습니다. 차입 비용이 거의 줄지 않은 탓에 주택 구매나 매도 모두 침체된 상태입니다. 특히 기존 주택 판매는 지난해에 이어 2년 연속 1995년 이후 가장 저조한 기록을 경신할 가능성이 높아졌죠.

부동산 정보 업체 윈더미어(Windermere Real Estate)의 수석 이코노미스트 제프 터커(Jeff Tucker)는 “올해는 시장이 해빙 상태로 전환될 거라 생각했는데, 그렇게 되지 않았다”고 밝혔습니다.

2024년 초부터 주택시장이 순탄치 않았던 주요 이유는 금리 불안정과 높은 집값입니다. 2023년 말까지 하락하던 모기지 금리는 2024년 2월 들어 다시 상승하기 시작했고, 1월 고용지표가 예상을 웃도는 호조세를 보이면서 미 연준(연방준비제도)이 긴축 기조를 쉽게 풀지 않을 것이라는 전망에 힘이 실렸습니다.

여기에다가 주택 가격 역시 꾸준히 올라, 전미부동산중개인협회(NAR)에 따르면 기존 주택 중위가격이 전년 동기 대비 약 5.7% 상승해 8개월 연속 상승을 이어갔습니다. 그 결과 예산이 빠듯한 바이어들은 발을 빼게 되었고, 계약 체결을 기반으로 하는 잠정 주택 판매(pending home sales)는 전년 동기 대비 7% 감소했습니다.

물론 2월 한때는 새 매물(new listings)이 전년 대비 10% 증가하는 등 상승세 조짐이 보였지만, 결국 높은 금리와 집값 부담이 강해 시장이 큰 폭으로 반등하지는 못했습니다.

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2. 11월 CPI에서 드러난 ‘주택비 완화’… but 여전히 갈 길 멀다

한편, 2024년 12월 발표된 11월 소비자물가지수(CPI)에서 주거비 인플레이션이 다소 완화되었다는 소식은 인플레이션 억제 노력을 기대하는 사람들에게는 반가운 소식이었습니다.

미 노동통계국(BLS)에 따르면, 11월 CPI에서 주거비(쉘터 코스트)는 전월 대비 0.3% 상승하여 10월(0.4% 상승)보다 상승 폭이 줄었습니다. 전년 동기 대비 4.7% 오르며 여전히 높은 수준이지만, 2022년 초 이후 가장 낮은 연간 상승률을 기록했습니다.

여러 전문가들은 이를 두고 "고무적인" 발전이라 평했습니다. 왜냐하면 CPI에서 주거비가 차지하는 비중이 전체 CPI의 약 1/3에 이르기 때문이죠. 주거비가 잡히면 전체 물가 상승률도 안정화될 가능성이 크다는 뜻입니다.

다만, 정부가 임대료 데이터를 6개월에 한 번씩 수집해 반영하는 특성 때문에, 임대료 인상/인하 추이가 시장보다 지표에 늦게 반영된다는 점도 주목할 부분입니다. 일각에서는 2024년 다세대주택 건설이 둔화되면서 새 아파트 공급이 줄어들 경우, 렌트 상승이 다시 가속화될 수 있다는 우려도 제기합니다.

결국 주거비 인플레이션이 둔화 추세를 보이는 건 좋은 소식이지만, 완전한 안정을 이야기하기에는 아직 이르다는 것이 대체적인 시각입니다. 연준이 언제쯤 금리 정책을 완화할지도, 더 나아가 내년 이후 주택 시장이 어떤 방향으로 움직일지도 여전히 불확실성이 남아 있기 때문입니다.

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3. 종합: “얼어붙은 주택시장” vs. “완화되는 인플레이션”

결과적으로 2024년 주택 시장은 모기지 금리 상승, 매물 부족, 높은 집값 때문에 매매 건수 측면에서 극도로 부진했습니다. 한편, 11월 CPI에서는 주거비 인플레이션 둔화가 확인되어 연준의 물가 안정 노력에 긍정적인 신호가 되었습니다.

그러나 올해 다세대 주택 건설이 지연된 탓에 내년도 임대료 상승 위험이 다시 떠오르고 있다는 점, 그리고 금리 인하 시점을 확신하기 어렵다는 점이 주택 시장과 임대 시장 모두에 변수로 작용할 것으로 보입니다.

결국 매수자와 매도자, 그리고 임대 시장에 진입하거나 투자를 고민하는 분들 모두 2025년까지는 금리·건설·정책 등 여러 변수를 면밀히 살펴보는 자세가 필요하겠습니다.

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