마라라고 합의 시대, 투자자가 특히 경계해야 할 2가지 위험 자산 - 무역 의존 부동산과 원자재

마라라고 합의 시대, 투자자가 특히 경계해야 할 2가지 위험 자산 - 무역 의존 부동산과 원자재

무역 긴장 시대의 부동산과 원자재 투자 위험 요인

트럼프 행정부의 '마라라고 합의'와 달러 평가절하 정책이 국제 무역 환경에 큰 변화를 가져올 것으로 예상됩니다. 이전 글에서는 이러한 경제 환경에서 투자자가 피해야 할 주요 자산들을 살펴봤는데요, 오늘은 그중에서도 특히 심각한 타격을 입을 가능성이 높은 두 가지 자산군 - '국제 무역에 의존하는 부동산'과 '일부 원자재'에 대해 더 자세히 알아보겠습니다.

많은 투자자들이 이 두 자산군에 대해 구체적으로 어떤 것들을 말하는지, 그리고 왜 위험한지 명확히 이해하지 못하고 있습니다. 이번 글에서는 이러한 자산들의 의미와 예시, 위험 요인을 상세히 분석하고 투자자들이 취할 수 있는 현명한 대응 전략을 살펴보겠습니다.

국제 무역에 의존하는 부동산이란 무엇인가?

'국제 무역에 의존하는 부동산'이란 글로벌 무역 활동과 밀접하게 연결된 부동산을 의미합니다. 이러한 부동산은 국제 무역이 활발할 때는 높은 가치와 수요를 유지하지만, 무역 긴장이 고조되거나 무역량이 감소하면 가치가 급격히 하락할 수 있습니다.

구체적으로 다음과 같은 부동산 유형이 이 범주에 포함됩니다:

1) 항만 근처의 물류 창고

항만 인근에 위치한 물류 창고는 국제 무역의 핵심 인프라입니다. 이러한 창고들은 수입품을 저장하고 분배하는 역할을 합니다. 대표적인 예로 캘리포니아 롱비치와 로스앤젤레스 항구 근처의 창고들이 있습니다.

이 지역은 미국과 아시아(특히 중국) 간의 무역을 담당하는 주요 관문입니다. 만약 미중 무역 긴장이 고조되어 관세가 상승하고 수입량이 감소한다면, 이 지역 창고의 수요는 급격히 줄어들 것이고, 그에 따라 임대료와 부동산 가치도 하락할 가능성이 높습니다.

예를 들어, 2018년 무역 전쟁 초기에 로스앤젤레스 항구의 컨테이너 물동량이 감소했을 때, 인근 창고 공실률이 상승하고 임대료 성장률이 둔화되는 현상이 나타났습니다.

2) 국제 무역 중심지의 상업용 부동산

뉴욕, 시카고, 마이애미와 같은 국제 무역 허브에 위치한 사무실 건물도 무역 긴장으로 인한 위험에 노출되어 있습니다. 이러한 도시들에는 국제 무역과 관련된 기업들이 밀집해 있으며, 이들의 사업이 축소되면 사무실 수요도 감소합니다.

예를 들어, 뉴욕 맨해튼의 금융 지구에는 국제 무역 금융과 관련된 많은 기업들이 입주해 있습니다. 무역 긴장으로 이러한 기업들의 활동이 감소하면, 사무실 공간 축소나 이전을 고려할 수 있으며, 이는 공실률 증가와 임대료 하락으로 이어질 수 있습니다.

3) 국제 무역 관련 고용이 많은 지역의 주거용 부동산

항만이나 공항 인근, 또는 국제 무역 관련 일자리가 집중된 지역의 주거용 부동산도 간접적으로 영향을 받을 수 있습니다. 무역이 감소하면 관련 일자리도 줄어들어 해당 지역의 주택 수요가 감소할 수 있습니다.

시애틀이나 워싱턴주의 항공 산업 중심 지역, 텍사스 휴스턴의 석유 산업 관련 지역 등이 이러한 위험에 노출될 수 있습니다. 관세로 인해 해당 산업의 수출이 타격을 입으면, 일자리 감소로 이어지고 주택 가격 하락의 원인이 될 수 있습니다.

일부 원자재란 무엇을 의미하는가?

'일부 원자재'는 국제 무역 긴장과 관세 정책에 특히 취약한 원자재를 말합니다. 모든 원자재가 동일한 위험에 노출되는 것은 아니며, 일부는 오히려 달러 약세로 인해 혜택을 받을 수도 있습니다. 그러나 다음과 같은 원자재는 무역 긴장으로 인한 위험이 특히 큽니다:

1) 산업용 금속 (특히 구리)

구리는 건설과 제조업에서 널리 사용되는 필수 금속으로, 글로벌 경제 활동과 밀접한 관련이 있습니다. 그래서 종종 '경제박사(Doctor Copper)'라고도 불립니다.

무역 긴장과 관세는 글로벌 제조업 활동을 위축시킬 수 있으며, 이는 구리 수요 감소와 가격 하락으로 이어질 수 있습니다. 특히 중국은 세계 최대의 구리 소비국으로, 미중 무역 전쟁이 격화되면 중국의 구리 수요가 감소하여 가격에 하방 압력을 가할 수 있습니다.

실제로 2018-2019년 미중 무역 전쟁 당시 구리 가격은 상당한 변동성을 보였으며, 경제 성장 우려로 인해 하락 압력을 받았습니다.

2) 에너지 자원 (특히 석유)

석유와 같은 에너지 자원도 무역 긴장으로 인한 위험에 노출되어 있습니다. 무역 장벽은 두 가지 방식으로 영향을 미칠 수 있습니다:

첫째, 관세는 석유 생산과 운송 비용을 증가시켜 가격 상승 요인이 될 수 있습니다. 둘째, 무역 긴장으로 인한 글로벌 경제 둔화는 석유 수요를 감소시키는 요인이 됩니다.

이 두 요인이 상충하면서 석유 가격의 변동성이 증가할 수 있으며, 장기적으로는 수요 감소 요인이 더 강하게 작용할 가능성이 높습니다. 특히 OPEC+와 같은 석유 생산국들이 생산량을 조절하지 않는다면, 가격 하락 위험이 커질 수 있습니다.

3) 농산물 (특히 대두, 밀, 옥수수)

농산물 시장도 무역 긴장에 민감하게 반응합니다. 특히 대두는 미중 무역의 중요한 부분을 차지하며, 2018년 무역 전쟁 당시 중국의 미국산 대두 관세로 인해 가격이 크게 하락했습니다.

밀과 옥수수 같은 곡물도 관세 정책에 영향을 받을 수 있습니다. 예를 들어, 멕시코가 미국산 옥수수에 관세를 부과한다면, 미국 농부들의 수출이 감소하고 가격이 하락할 수 있습니다.

또한 무역 분쟁은 농산물의 공급망을 방해하여 단기적으로 가격 변동성을 증가시킬 수 있습니다. 이는 선물 시장에 투자하는 투자자들에게 특히 중요한 위험 요소입니다.

왜 이러한 자산들에 투자하는 것이 위험한가?

국제 무역에 의존하는 부동산과 일부 원자재에 투자하는 것이 현재 경제 환경에서 위험한 이유는 다음과 같습니다:

1) 수요 감소 위험

무역 긴장이 고조되면 관세와 무역 장벽으로 인해 제품과 원자재의 국제 교역이 감소합니다. 이로 인해 무역 관련 부동산의 수요가 줄어들고, 원자재에 대한 글로벌 수요도 감소할 수 있습니다.

예를 들어, 미중 무역 갈등이 심화되면 중국의 미국 제품 수입이 감소하고, 이에 따라 관련 물류 시설의 사용률이 하락할 수 있습니다. 마찬가지로, 글로벌 제조업 활동 감소는 구리와 같은 산업용 금속의 수요 감소로 이어질 수 있습니다.

2) 경제 불확실성과 투자 감소

무역 긴장은 경제 전망에 불확실성을 가중시키며, 이는 기업과 투자자들이 새로운 사업 확장이나 부동산 투자를 꺼리게 만드는 요인이 됩니다.

예를 들어, 국제 무역 불확실성이 높아지면 기업들은 새로운 창고 임대나 사무실 확장을 연기할 가능성이 높습니다. 이는 상업용 부동산 시장에 부정적인 영향을 미칠 수 있습니다.

3) 국제 투자 감소

무역 긴장은 외국인 투자자들이 미국 자산에 투자하는 것을 주저하게 만들 수 있습니다. 캐나다, 유럽, 아시아의 투자자들은 미국의 보호무역 정책과 관세로 인해 리스크가 증가한다고 판단할 수 있습니다.

이는 특히 상업용 부동산 시장에 중요한 의미를 갖습니다. 외국인 투자자들은 미국 상업용 부동산의 주요 구매자이며, 이들의 투자 감소는 가격 하락 압력으로 작용할 수 있습니다.

4) 공급망 방해

관세와 무역 장벽은 글로벌 공급망을 방해하여 원자재의 정상적인 흐름을 저해할 수 있습니다. 이는 단기적으로 가격 변동성을 증가시키고, 장기적으로는 대체 공급원이 개발되어 기존 공급자에게 불리하게 작용할 수 있습니다.

예를 들어, 미국이 캐나다 목재에 관세를 부과하면, 단기적으로는 미국 내 목재 가격이 상승할 수 있지만, 장기적으로는 미국 건설회사들이 대체 자재를 찾거나 다른 국가에서 수입하게 될 수 있습니다.

투자자들을 위한 실용적인 대응 전략

무역 긴장과 달러 평가절하 환경에서 투자자들이 고려할 수 있는 실용적인 대응 전략은 다음과 같습니다:

1) 부동산 투자 전략

• 지역 다변화: 국제 무역에 덜 의존하는 지역의 부동산에 투자하는 것을 고려하세요. 예를 들어, 내수 소비 중심의 상업지구나 기술 허브 지역이 더 안정적일 수 있습니다.
• 용도 다변화: 다양한 용도의 부동산에 분산 투자하세요. 물류 창고 외에도 데이터 센터, 헬스케어 시설, 다가구 주택 등 무역 긴장에 덜 민감한 부동산 유형을 포트폴리오에 포함시키는 것이 좋습니다.
• 장기 임대계약 선호: 안정적인 임차인과 장기 임대계약이 체결된 부동산은 단기적인 시장 변동성에 덜 취약합니다. 임차인의 재무 건전성과 계약 조건을 철저히 검토하세요.
• REITs 활용: 직접 부동산 투자 대신 다양한 부동산에 투자하는 REITs(부동산 투자 신탁)를 통해 리스크를 분산할 수 있습니다. 특히 국내 소비자 중심 부동산(소매, 주거, 의료)에 초점을 맞춘 REITs를 고려해보세요.

2) 원자재 투자 전략

• 금과 같은 안전자산 선호: 무역 긴장과 달러 약세 환경에서 금은 전통적인 안전자산으로 가치를 유지하거나 상승할 가능성이 높습니다. 금 ETF나 금광 주식을 통해 투자할 수 있습니다.
• 필수 소비재 원자재 고려: 식품과 같은 필수 소비재 관련 원자재는 경기 둔화에도 상대적으로 안정적인 수요를 유지할 수 있습니다.
• 전략적 원자재에 주목: 리튬, 코발트, 희토류와 같은 전략적 원자재는 공급망 재편과 자국 우선주의 정책으로 인해 오히려 수혜를 입을 수 있습니다.
• ETF를 통한 분산 투자: 개별 원자재에 직접 투자하는 대신 다양한 원자재 바스켓에 투자하는 ETF를 활용하여 위험을 분산하세요.

3) 일반적인 포트폴리오 전략

• 분산 투자 강화: 자산 클래스, 지역, 섹터 간에 투자를 분산하여 특정 위험에 대한 노출을 줄이세요.
• 헤지 전략 고려: 달러 약세에 대비한 외화 자산이나 인플레이션 헤지 자산(TIPS 등)을 포트폴리오에 포함시키는 것을 고려하세요.
• 정책 변화 주시: 관세 정책이나 무역 협상의 변화는 이러한 자산의 가격에 큰 영향을 미칠 수 있으므로, 최신 정보를 주기적으로 확인하세요.
• 탄력적 대응: 고정된 전략보다는 경제 환경 변화에 맞춰 포트폴리오를 조정할 수 있는 탄력적인 접근 방식을 취하세요.

결론: 위험 속에서 기회를 찾아라

마라라고 합의와 달러 평가절하 시대에 국제 무역에 의존하는 부동산과 일부 원자재는 분명 높은 위험에 노출되어 있습니다. 그러나 모든 위기 속에는 기회가 존재합니다.

현명한 투자자라면 이러한 위험을 이해하고, 적절한 대응 전략을 통해 자산을 보호하는 동시에 새로운 투자 기회를 포착할 수 있을 것입니다. 특히 내수 중심 부동산, 금과 같은 안전자산, 전략적 원자재, 그리고 달러 약세의 혜택을 받는 수출 기업 등에 주목해 볼 필요가 있습니다.

불확실성이 큰 시대일수록 철저한 리서치와 분산 투자, 그리고 유연한 대응 능력이 더욱 중요해집니다. 투자 결정에 앞서 다양한 정보를 수집하고, 필요하다면 전문가의 조언을 구하는 것이 현명한 선택일 것입니다.

※ 투자권고사항

본 글은 정보 제공 목적으로만 작성되었으며, 특정 투자 또는 금융상품을 권유하거나 추천하는 내용이 아닙니다. 투자 결정은 개인의 판단과 책임하에 이루어져야 하며, 본 글의 내용에 기반한 투자 결과에 대해 어떠한 책임도 지지 않습니다. 투자에 앞서 항상 전문가와 상담하시기 바랍니다.

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